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一线城市房价还有可能降到2万以内吗?
2019-09-29
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    最近,有网友提问,现在感觉到整个网络都在说房价会跌,又鉴于前几年马云说过,将来房价如葱价,那么北京、上海、深圳这些大城市未来房价有可能降到2万以内吗??#28304;耍?#19987;家表示,现在一线城市房价都在5万以上,房价若是跌到2万元以下,相当于降价70%,那房地产差不多要崩盘了,这种可能性并不大,因为政府不?#24066;?#25151;价大跌,投?#25910;?#20063;不希望房价大跌,大家都希望房价能稳定。

    但问题是,各地房价如果既不上涨,也不下跌,长期僵持在这里,就真的很好吗?其实,对于投机性购房者来说,他们投资房产是有成本的,如果房价不涨,停在原地,那融资成本是非常高昂的,短期或许还能挺一下,但长期房价若是不上涨的话,这批购房者就会?#36164;?#25151;产,届时投机性购房者纷纷退出,房价下跌的局面还是会形成的。更何况,房价一直高位徘徊就不会发生系统性金融风险了吗?

    此外,很多人至今还认为政府不?#24066;?#25151;价下跌,事实上,政府是不希望看到大城市的房价出现集中暴跌,这样会引发系统性金融风险,而如果通过房价每年跌一点,当地居民收入再涨一点,完成房地产去泡沫化进程,这才是最好的。至于部分三四线城市房价出现大跌,对整个国民经济的影响并不会太大。举个例子,2017年环京楼市中的燕郊和通州的房价,从最高4万元/平方米,跌到2.3至2.6万/平方米,房价一下跌了30%以上,不是照样什么事情都没发生吗?

    现在最不愿意看到一线城市房价下跌有二种人:一类是炒房者,他们努力?#25243;?#20986;各种理由,想告诉大家国内房价跌不下去,因为这些人被一线城市的限购、限售政策给锁在房地产市场里面,短期内要想变现出来都很难。现在只能希望房价不要大跌。二类是已经高位买了房的接盘侠,他们现在辛辛苦苦在还银行的月供。照理来说,房子是用来自住的,但如果房价下跌了,他们的心态就不平衡了,他们希望房价稳中有升,这样可以维系他们的利益。所以,对于房价任何调整都说不可以。

    实际上,未来一线城市房价由现在的5-6万/平方米,跌到2万元/平方米以下,甚至还跌到1.5万/平方米,这是很有可能发生的事情。只是一线城市可能通过五六年左右的时间,让房价恢复到原来的居住属性,由当地居民收入挂?#22330;?#32780;对于三四线城市来说,房价大起大落,谁也不能去控制它,认为房价未来只能上涨,不能大跌,那才是不切实际的幻想。可能有人问我们,你凭什么认为一线城市未来房价会下跌至2万元/平方米以内??#28304;耍?#25105;们应该以多维度来分析。

    首先,要想避免发生系统性金融风险,房地产就要去泡沫,回归原来居住属性。现在一线城市居民收入年收入也不到10万元,而房价动辄600至700万元/套,就是不吃不喝60-70年才有可能买房,这是极不正常的。而发达国家居民平均年收入4万美元,房价一般只有25-30万美元/幢,这意味着只要工作6-7年,就可以买房。这才是最为合理的房价。

    再者,一线城市房地产已失去投资价值,只有投机性需求。在上海市中心租一套二室一厅,月租金8000多,年租金不超过10万,而市中心的二手房却要买到600万以上,这意味着,房东若是高价接盘,至少要60年以后才能收回投资,这个房产租售比实在太离谱,还不如把钱去存银行,利息也比把房子出租多。所以,这种远离正常房价估值的情况不可能长期下去。

    再次,对于一线城市来说,GDP增长并不依赖于房地产,当地政府将严格?#33905;?#25151;地产调控政策。这是因为,除了高房价会引发系统性金融风险,还因为高房价会造成房租上涨、物价上涨,实体经济越来越难生存,而且?#24335;?#37117;流进了炒房者和银行的腰包,当地居民可支配收入越来越少,到时候连启动民间消费都困难重重。所以,一线城市的高房价必须降下来,这样才对社会和经济更有利。

    最后,中央政府屡次提到要建立健全房地产的长效机制。除了推出房产税外,未来房地产市场还将由商品房、房屋租赁、保障房这三大块构成。刚毕业的大学生住租赁房,而低收入群体将来住保障房,中等收入以上的家庭购买商品房。将来商品房需求大幅减少,投机性购房需求将退出,剩下只有刚需和改善性需求,将真正做到了“房住不炒”。所以,待房地产调控机制退出,楼市长效机?#24179;?#35774;完成,未来房价由当地居民收入说了算,届时房价回到2万元/平方米以下也并不是奢望。

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1975年生,毕业于上海财经大学国?#24335;?#34701;专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财?#21448;盡?#25237;资客?#21448;盡?#25237;资中国?#21448;?#30340;财经评论员。联系QQ: 446957993
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